四川在线记者 雷倢

  为进一步加强成都市商品房预售款监管,保障预售商品房工程建设,维护承购人合法权益,确保房地产市场平稳健康发展, 12月7日,成都市人民政府办公厅印发了《成都市商品房预售款监管办法》(以下简称《办法》。

  依照《办法》规定,商品房预售款将全部直接存入监管账户,开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款。

  商品房预售款(以下简称预售款)具体如何收存、支取、监管?对此,成都市住建局相关负责人进行了解读。

  全过程监管  

  保障预售商品房工程建设维护购房人合法权益

  预售款,是指房地产开发企业将取得商品房预售许可且未完成工程并联竣工验收的房屋预先出售给承购人,由承购人按商品房预售合同约定支付的全部购房款。

  根据《办法》,预售款的监管期限自商品房取得预售许可证之日起,至完成工程并联竣工验收合格后商品房集中交付止。

  预售款监管遵循“专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督”的原则。

  成都市住建部门将负责建立全市统一的预售款监管服务平台,以建设工程规划许可证确立的商品房项目为单位,与商品房预售许可、预售合同网签备案、建设工程施工管理、信用信息管理等系统共享信息,实现预售款监管网络化、自动化。

  据成都市住建局相关负责人表示,成都市住建部门将利用监管服务平台对预售款收存、支取情况进行监测和随机抽查;各区(市)县住建部门对监管服务平台监测发现的资金异动等情况,会同有关部门依法开展调查处理;开发企业、承办银行的预售款收存、支取情况均可通过监管服务平台实时呈现。

  建立专用账户  

  预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩

  预售款监管实行银行专户监管制度。

  开发企业在申请商品房预售许可前,应当选定一家监管银行的综合性支行(以下简称承办银行),以商品房项目为单位开设一个预售款监管账户,承办银行在该监管账户下按预售许可范围(最小为一幢)设立监管登记台账,记录预售款收存、支取等情况;开发企业与监管部门、承办银行需签订预售款三方监管协议。

  在监管额度方面,《办法》提出,监管部门应当根据取得预售许可证后至预售商品房完成并联竣工验收所需的工程建设费用总额核定预售款监管额度,具体在三方监管协议中予以明确。

  其中,申请预售许可时,工程形象进度要求为正负零的商品房,监管额度不低于预售挂牌价款总额的百分之二十五;其余工程形象进度要求的商品房,监管额度不低于预售挂牌价款总额的百分之十五。按照以上标准测算后的监管额度低于成都市建设工程平均建安费用标准的,按照建设工程平均建安费用标准计算监管额度。

  预售款监管额度还与开发企业信用等级挂钩。

  开发企业申请商品房预售许可时,在本市住房和城乡建设领域信用信息平台公示的信用等级为A++级且提供银行保函的,监管额度下浮百分之四十;A+级且提供银行保函的,监管额度下浮百分之二十;A级且提供银行保函的,监管额度下浮百分之十;B级的,监管额度按正常值核定;C级的,监管额度上浮百分之二十;D级的,监管额度上浮百分之四十。

  开发企业预售商品房期间,应当在商品房销售现场公示预售款三方监管协议文本。

  预售款全部进入监管账户

  贷款购房的入账金额不得低于当地规定的贷款首付比例

  《办法》明确,预售款应当全部直接存入商品房预售合同约定的监管账户,开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款。

  开发企业在办理商品房预售合同网签备案时,预售合同网签备案系统自动通过监管服务平台核验该商品房预售款存入监管账户的凭证;其中通过贷款方式购房的,入账金额不得低于当地人民银行规定的个人住房或商业用房贷款首付比例。

  据成都市住建局该负责人表示,预售款包括承购人按商品房预售合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款等全部购房款。

  监管账户内资金达到监管额度后,超过监管额度的资金,承办银行凭开发企业的支付指令即可办理资金划转业务。

  监管额度内的预售款支取实施节点余额管理

  《办法》对工程建设各进度节点上的预售款余额也进行了明确。

  支取监管额度内的预售款,在预售商品房达到不同工程建设进度节点时,应当满足相应的资金余额要求: