中新网四川新闻2月2日电 (范莞欣)2021年1月,国家发展改革委办公厅发布了《关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目库的通知》,基础设施公募REITs试点工作的开展将对中国资本市场建设产生巨大的影响,尽管目前试点暂时未对商业地产类型资产开放,但未来基础资产类型或将扩容。展望未来,可以预见商业地产将逐渐被资产投资金融化、证券化所改变,通过金融创新盘活存量项目,优化结构、降低成本成为轻资产模式中非常重要的方向。 

  蓝光文商旅作为国内商业地产领域中较早进行轻资产运作模式的企业,现已具备“投、融、建、管、退”全周期,商业、办公、酒店、专业市场、公寓、体育、文旅、教育全产业链操盘能力,并摸索出了一条独具特色的轻资产模式之路。为探寻蓝光文商旅在轻资产模式中的借鉴意义,蓝光文商旅董事长张刚先生就轻资产市场环境、蓝光文商旅的发展和战略等业界关注的问题进行了探讨。 

 (张刚董事长照片)

(张刚董事长照片) 

  01轻资产环境分析:“春天”或将到来,竞争亦在加剧 

  谈及轻资产市场环境,张刚先生表示可以用数据来说话,并分享了蓝光文商旅通过国家统计局、赢商网大数据、上市公司公告、企业官网、公开资料等途径,复盘的轻资产市场的现状。 

  ·存量时代,市场规模数量巨大 

  “从供给端,我们统计了2005年至2020年商业物业开工面积、竣工面积及增速。近15年,商业物业累计开工面积为36.7亿㎡、累计竣工面积为20亿㎡;近10年,商业物业新开工面积平均增速为6.49%、竣工面积平均增速为6.47%;供给端支撑商业物业持续供给。” 

商业繁华城市 蓝光文商旅吹响资管进阶号角

  “在销售端,近15年,商业物业销售面积累计16.8亿㎡。近5年,商业物业销售面积增速减缓,2018年起进入负增长,2019年销售面积增速为-14.9%;而商业物业平均待售面积为1.8亿㎡。销售面积增速减缓,商业物业去化难度加大,同时持有打造比例增加。” 

商业繁华城市 蓝光文商旅吹响资管进阶号角

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  供给端和销售端的差额,造成了超40亿㎡商业物业存量,其规模数量之巨大,让行业从增量向存量转变之势变得明朗,同时商业物业管理服务也迎来了新的市场,用张刚先生的话说就是“商业地产轻资产的‘春天’到了。” 

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  ·竞争加剧,涉足企业增多但分散 

  “在500强物业服务企业中有279家布局了商业物业管理服务,占比75.8%;但是管理面积只有7.38亿㎡,占商业物业体量的比例不足20%,其中近90%在二三线城市。” 

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  “同时,TOP50商业地产企业商业运营管理面积2.2亿㎡,占商业物业市场规模不足7%,待管理规模巨大。市场呈现出的是商业运营管理规模分散、行业集中度低的现状。” 

  ·市场机会,瞄准空白打造差异化 

  据大数据统计,截至2020年9月底,29个企业(有轻资产输出业务,且总在管面积≥10万㎡)的在管轻资产项目,共计287个(开业时间截至2023年)。 

  “分析这些轻资产项目,我们发现在布局区域和体量上呈现出了明显的特征。在布局区域方面,非一线城市为轻资产竞争主战场,主要集中于二三线城市,占比近70%;其中购物中心轻资产项目集中于经济发达区,华南和华东区域占比超过50%;在体量方面,5-20万㎡的轻资产项目占比85%,竞争激烈,而低于5万方的轻资产项目仅占比13%。” 

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  ·资本看好,资管+商管双重能力考验 

  在张刚先生看来,市场中有三种轻资产运营的维度,第一种是以房地产开发为主的企业,第二种是以物业服务为主企业,第三种是商业地产领域的“后浪”——资本驱动型的企业。 

  “这三种维度中的竞争各有侧重,但都会加剧。同时,随着类REITs、REITs双模式时代的来临,资本市场会更加看好商业地产领域,对轻资产管理企业的资管能力和商管能力的双重考验即将到来。”